Al encargar la construcción de una casa, un edificio o una ampliación, pueden aparecer problemas en la obra. Estos defectos, conocidos como vicios de construcción, pueden afectar seriamente el inmueble e incluso llegar a hacerlo inutilizable (ruina).
La ley establece distintas responsabilidades para los profesionales y empresas que intervinieron, además de plazos específicos para reclamar. Es importante conocerlos, ya que si se vencen, el derecho a exigir una reparación o indemnización puede perderse.
¿Qué se consideran fallas constructivas?
Se entiende por fallas constructivas a aquellos defectos que presenta una obra de construcción:
· No se respetaron las técnicas adecuadas
· No se utilizaron materiales correctos
· Se violaron normas legales vigentes
· El resultado final no coincide con lo acordado en el proyecto
Estos defectos pueden afectar tanto la estética como la solidez y funcionalidad del inmueble.
¿Qué pasos debo seguir si detecto fallas?
1. Consultar a un abogado especializado en daños y perjuicios por fallas en la construcción.
2. Realizar un informe técnico elaborado por un profesional independiente (arquitecto o ingeniero), que describa detalladamente las fallas, sus causas y la gravedad de los daños.
3. Realizar un reclamo extrajudicial mediante carta documento o notificación formal, dentro de los plazos legales.
4. Si no hay solución, iniciar el reclamo judicial para exigir la reparación y la indemnización correspondiente.
¿Qué tipos de vicios existen?
La ley distingue entre:
· Vicios aparentes:
Son aquellos defectos que pueden observarse a simple vista al momento de recibir la obra.
Por ejemplo, fisuras visibles, terminaciones mal ejecutadas, instalaciones defectuosas.
Deben ser reclamados en el mismo acto de la recepción de la obra.
Vicios ocultos:
Son los defectos que no se advierten en la recepción de la obra, pero que aparecen con el uso del inmueble.
Afectan la funcionalidad de la obra y muchas veces la hacen impropia para su finalidad.
Ejemplos: filtraciones de agua, fallas en la estructura, defectos en instalaciones eléctricas o sanitarias.
Deben ser denunciados dentro de los 60 días de haber sido descubiertos.
¿Cuánto tiempo dura la garantía de la obra?
El Código Civil y Comercial establece:
• Vicios ocultos: la garantía dura 3 años desde la recepción de la obra.
• Ruina: si el inmueble se vuelve impropio para su finalidad, o su solidez queda comprometida gravemente, la garantía es de 10 años desde la aceptación de la obra.
¿Qué es la ruina de una obra?
Cuando la construcción sufre destrucción total o parcial que compromete su estructura o presenta fallas graves que la hacen inútil para el uso al que estaba destinada.
La ley presume que los inmuebles deben tener larga duración, por eso establece plazos especiales de garantía en caso de ruina.
¡Importante! El plazo de garantía es el tiempo máximo durante el cual puede surgir un problema.
Una vez detectado, comienza otro plazo para iniciar el reclamo legal, llamado prescripción.
¿Cuál es el plazo para iniciar un juicio?
No basta con denunciar el problema, también hay un plazo para iniciar la acción judicial:
• Vicio ocultos: 1 año o 3 años si corresponde la ley de Defensa del Consumidor, desde que la falla se hizo evidente.
• Ruina: 1 año contado desde que la ruina se produjo.
Si no se presenta la demanda en esos plazos, se pierde el derecho a reclamar.
¿Qué daños puedo reclamar?
Además del costo de reparar las fallas, es posible reclamar todos los daños y perjuicios derivados del problema, entre ellos:
• Daño material: Costo de reparación de las fallas.
• Daño moral: Angustia, molestias, pérdida del uso del inmueble.
• Lucro cesante: Pérdida de ingresos si, por ejemplo, el inmueble iba a ser alquilado y no pudo utilizarse.
• Daños emergentes: Gastos de hotel, mudanzas, refacciones de emergencia, etc.
¿Quiénes pueden ser responsables?
Dependiendo de las circunstancias, pueden ser responsables:
• La empresa constructora
• El desarrollista
• El arquitecto o ingeniero director de obra
• El proyectista
• Los subcontratistas que hayan intervenido en partes específicas de la obra
La responsabilidad puede ser solidaria o individual, según el caso.
Si contrataste una obra y descubriste fallas o problemas en la construcción, actuá rápido!
¡ Los plazos para reclamar son cortos y no actuar a tiempo puede impedirte ejercer tus derechos!